Аванс, задаток
Продавец и покупатель недвижимости нашли друг друга. Что делать дальше? Понятно, что одних слов недостаточно. Необходимо зафиксировать договоренности на бумаге. Как это сделать? Многие затрудняются. Да это и понятно, не каждый день мы продаем и покупаем недвижимость.
Как правило, при покупке недвижимости подписывается один из договоров "Задаток" или "Аванс" (в дальнейшем мы будем использовать общее понятие - "Договор о покупке недвижимости"). Ключевое отличие между ними - ответственность сторон.

В момент подписания покупатель вносит предоплату продавцу недвижимости. Тем самым он подтверждает серьезность своих намерений.

По гражданскому кодексу аванс не влечет за собой какой-либо ответственности сторон. На практике же все обстоит несколько иначе. Аванс используется как составная часть договора о покупке недвижимости, который в свою очередь определяет ответственность, но только для покупателя. Такая форма договора широко применяется риэлторскими компаниями. Если сказать проще: в случае если сделка не состоялась по вине покупателя, он теряет сумму, которую внес в качестве аванса (предоплаты). Она засчитывается в счет штрафной неустойки по договору. Если же сделка не состоялась по вине продавца - последний возвращает полученные деньги без каких либо последствий для себя. Понятно, что компания, таким образом, снимает с себя всякую ответственность. Если Вы являетесь покупателем, вряд ли юридическое лицо согласится работать с Вами на других условиях.

Теперь поговорим о задатке. Это форма договора подразумевает под собой обоюдную ответственность сторон:
если покупатель не выполнил условия договора, внесенный им задаток остается у продавца в качестве штрафной неустойки;
при не выполнении условий договора продавцом, последний возвращает покупателю полученный задаток в двойном размере.
Такая форма договора применяется, как правило, когда предоплата за покупаемую недвижимость вносится непосредственно физическим лицом (собственник осуществляет продажу самостоятельно без помощи риэлторской компании).

Ниже перечислен ряд ключевых моментов, которые должны быть отражены в договоре о покупке недвижимости.
Срок действия договора;
Адрес продаваемой недвижимости и ее общие характеристики;
Стоимость недвижимости;
Размер предоплаты, которую вносит покупатель в счет стоимости недвижимости при подписании договора;
Срок физического и юридического (выписка) освобождения недвижимости продавцом;
Кто оплачивает оформление сделки купли-продажи недвижимости;
Ответственность сторон;
Банк, используемый для взаиморасчетов между сторонами сделки;
Прочие условия, на которых будет осуществляться сделка купли-продажи недвижимости (мебель, телефонный номер, дополнительное оборудование и т.д.).
По согласованию сторон в договор может быть включена любая информация, в которой заинтересованы стороны.

Договор о покупке недвижимости не требует нотариального удостоверения, составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. Все спорные вопросы по договору решаются путем переговоров, при не достижении согласия - через суд.

Весь комплекс услуг для Вас в одном месте:

1.Рыночная лицензированная оценка земельных участков и строений для целей налогообложения.
Быстро. Конфиденциально. Недорого.

2.Оформление, регистрация документов на участки, дома, дачи, коттеджи. Сложные случаи. ВВод в эксплуатацию. Согласования. БТИ,Архитектура,Проекты,геодезия,топосьемка,прирезка.

3. Купля-продажа



г.Москва


(495)тел. 7419913 Александр

Покупаем квартиру. Час расплаты. Покупка квартиры – дело исключительно сложное, требующее вложения не только крупных финансовых средств, но и терпения, знания, интуиции, а главное – нервов. Если квартира наконец выбрана и необходимым образом проверена, наступает момент расплачиваться. И очень важно соблюсти правильный порядок оформления покупки квартиры.



Как правило, для подтверждения намерений сторон, то есть для того, чтобы больше никто на выбранную Вами квартиру не претендовал, требуется внесение части стоимости квартиры. Кто-то называет это задатком, кто-то авансом, не очень-то разбираясь в разнице между этими терминами. А на самом деле разница есть.



Об этом прямо говорит закон, а точнее Гражданский кодекс РФ, в котором термин аванс упоминается лишь однажды, в статье 380 ГК, пункт 3 которой устанавливает, что если существуют сомнения относительного того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом «по умолчанию» устанавливается, что сумма, выплачиваемая в счет причитающихся будущих платежей, признается авансом.



Что касается задатка, то этот термин встречается в ГК несколько чаще. Для начала та же статья 380 в п. 1 устанавливает понятие задатка, которым признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Но главное отличие от аванса – соответствие его п. 2 ст. 380 ГК, который устанавливает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В противном случае уплаченная сумма будет считаться авансом.



Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком устанавливает статья 381.



В п. 1 ст. 381 сказано, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Статья 416 ГК объясняет понятие «невозможности исполнения» следующим образом: обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, т.е. по не зависящим ни от одной из сторон причинам.



П. 2 ст. 381 установил, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное».



Никаких требований в отношении заключения и оформления договора аванса или процедуры получения аванса и погашения оставшейся суммы законом не установлено, поэтому стороны могут оформлять свои отношения относительно аванса как они пожелают сами. Естественно, при покупке квартиры лучше максимально подстраховаться и составить письменное подтверждение о передачи денег. Обычно в случае невыполнения обязательств одной из сторон аванс, в отличие от задатка, возвращается в том же размере, в каком был уплачен.



Что же касается содержания договора о передаче аванса или задатка, то прямых требований в отношении содержания договора законом не установлено. Действуя по принципу «все, что не запрещено, – разрешено», стороны могут включить в договор как можно больше требований и условий.



В обязательном порядке в договоре должны быть указаны все реквизиты сторон: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, телефоны. Кроме этого, необходимо указать реквизиты покупаемой квартиры: адрес, площадь, номер регистрационного документа, а также состояние, в котором находится квартира: наличие ремонта, мебели, коммуникаций и прочих удобств. Если Вы хотите, чтобы сумма аванса или задатка могла быть возвращена в соответствующем размере, то желательно указать реальную сумму передаваемых Вами денег. Нелишним будет указать, в каком объеме и с какого времени Вы можете пользоваться квартирой.



Кроме этого, т.к. договор задатка или аванса является своего рода гарантией для обеих сторон, то в продолжение своих намерений стороны обязаны указать, до какого времени должна быть уплачена остальная сумма по договору, ее тоже необходимо указать в реальном размере, а также дату, до которой продавец обязуется не продавать квартиру другому покупателю. Только в этом случае можно будет с уверенностью утверждать, что какая-то из сторон не выполнила своих обязательств, нарушив соответствующий пункт договора.



Следующий, еще более сложный и волнительный этап покупки квартиры – выплата оставшейся части стоимости недвижимости. Если момент передачи денег при выдаче аванса или задатка – дело нескольких минут, то в случае передачи остальной, более значительной, суммы к этому стоит подойти более серьезно.



Самый надежный способ, который наверняка устроит обе стороны – прибегнуть к услугам третьих лиц, в частности – банка, где вы можете как арендовать сейфовую ячейку, так и воспользоваться иными услугами. В каждом банке, как правило, свои условия обслуживания клиентов, поэтому вполне можно подготовиться к этому этапу заранее и выбрать вариант, который наиболее устроил бы обе стороны. Естественно услуги банка стоят денег, но денег, вполне соизмеримых с Вашим спокойствием.
http://pravovedoff.ru/publ/10-1-0-58