IPB

Добро пожаловать, гость ( Вход | Регистрация )

 
Reply to this topicStart new topic
> Аренда земли и налоги
Admin
сообщение Jun 10 2009, 05:54 PM
Сообщение #1


Administrator
***

Группа: Admin
Сообщений: 8380
Регистрация: 29-July 03
Пользователь №: 1




Аренда земли
В частной собственности юридических лиц находится лишь часть земельных участков. В большинстве своем предприятия и организации являются пользователями земли на праве аренды. Согласно статье 5 Земельного кодекса арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды. Они могут арендовать земельный участок как у государственных органов, так и у организаций или физических лиц.

Обратите внимание: договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Об этом сказано в пункте 1 статьи 26 Земельного кодекса, а также в статье 651 Гражданского кодекса.

Плата за право аренды земли
Для заключения договора на аренду земли, находящейся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, организации сначала нужно выкупить право на такую аренду. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за право заключения договора аренды на основании статьи 38 Земельного кодекса.

Например, порядок взимания подобной платы в Москве установлен распоряжением мэра Москвы от 26.09.94 № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве». Так, на стадии заключения договора аренды земли за предоставление права на его заключение с арендаторов взимается плата, установленная правительством Москвы.

Выкуп права аренды земельного участка — это сделка купли-продажи между правительством Москвы (продавцом) и победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. В случаях, предусмотренных Законом г. Москвы от 16.07.97 № 34 «Об основах платного землепользования в г. Москве», покупателем может быть и иное лицо.

Если уплата платежа за право аренды земли — это не что иное, как сделка купли-продажи, то у организаций возникает резонный вопрос: облагаются ли данные платежи НДС?

Обратимся к подпункту 4 пункта 2 статьи 146 НК РФ. В нем сказано, что не признается реализацией «выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них функций в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления».

Следовательно, платежи, взимаемые территориальными органами Росземкадастра (Москомземом) за право заключения договора аренды, поступающие в соответствующие уровни бюджетов, НДС не облагаются.

Арендная плата
Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Причем эти размеры могут пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения (ст. 21 Закона № 1738-1). В большинстве субъектов базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателями (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной (товарами, услугами) или комбинированной форме. Это определяется дополнительным соглашением сторон. Если стороны не заключили такое соглашение, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы в полном объеме перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства. Далее эти платежи распределяются по нормативам в соответствии с законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Порядок распределения доходов, полученных от арендных платежей, между уровнями бюджетной системы России аналогичен распределению поступлений от уплаты земельного налога (см. с. 40).

Данный порядок перечисления в бюджет платежей за аренду земли, находящейся в государственной собственности, свидетельствует о том, что законодательство приравнивает их к платежам за право пользования природными ресурсами (землей). А такие платежи не облагаются НДС согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ.

Если же организация арендует землю у других организаций или индивидуальных предпринимателей, то арендная плата перечисляется непосредственно арендодателю. В этом случае плата за аренду земли облагается НДС, поскольку такая операция рассматривается как оплата услуг. А в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) признается объектом налогообложения по НДС.

НДС, уплаченный арендодателю в составе арендной платы за землю, принимается к вычету, если у арендатора одновременно выполняются все условия, установленные статьями 171 и 172 НК РФ:

— арендуемый земельный участок используется в деятельности, облагаемой НДС;

— услуга по аренде земли принята арендатором к учету;

— сумма налога уплачена арендодателю в составе арендной платы;

— от арендодателя получен счет-фактура, оформленный в соответствии со статьей 169 НК РФ.

Налоговый и бухгалтерский учет права на аренду земли и арендной платы
Напомним, что согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами, учитываемыми для целей налогообложения прибыли, признаются любые затраты организации, если они одновременно удовлетворяют требованиям этого пункта. А именно: расходы должны быть документально подтверждены, экономически оправданны и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, в налоговом учете расходы по оплате права аренды земли можно учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (п. 49 ст. 264 НК РФ). Разумеется, если выполняются все перечисленные требования. Данные расходы списываются равномерно в течение срока действия договора аренды.

Если организация арендовала участок земли для строительства на нем здания (сооружения), которое будет использоваться в деятельности, приносящей доход, расходы по оплате права аренды этого участка являются капитальными затратами, формирующими первоначальную стоимость строящегося объекта до момента окончания его строительства и принятия к учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ). Причем эти затраты учитываются в доле, приходящейся на момент окончания строительства, исходя из срока действия договора аренды.

Расходы по оставшейся части платежа за право аренды являются текущими расходами. Они учитываются согласно статье 264 НК РФ в течение оставшегося срока действия договора аренды.

Расходы по арендной плате за земельный участок, используемый в предпринимательской деятельности организации, включаются для целей налогообложения в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Основание — подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса. Если организация арендовала участок земли для строительства на нем здания (сооружения), которое будет использоваться в предпринимательской деятельности, арендная плата учитывается в порядке, аналогичном рассмотренному для учета расходов по приобретению права аренды земли. Иначе говоря, до окончания строительства объекта арендные платежи формируют его первоначальную стоимость.

В бухгалтерском учете расходы организации по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка, который будет использоваться для производственных нужд, отражаются как расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). И поскольку правом на заключение договора аренды организация будет пользоваться в течение всего срока аренды, их следует учитывать в составе расходов будущих периодов, а затем равномерно списывать на счета учета затрат в течение срока аренды.

Таким образом, плата за предоставление права аренды земли и арендные платежи у арендатора земельного участка отражаются в учете следующими записями:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— перечислена плата за право аренды;

ДЕБЕТ 97 КРЕДИТ 76

— отнесена к расходам будущих периодов плата за право аренды;

ДЕБЕТ 20, 26, 44 КРЕДИТ 97

— учтена в составе текущих расходов часть расходов будущих периодов.

Ежемесячно в учете отражается начисление и уплата арендной платы за землю:

ДЕБЕТ 20, 26, 44 КРЕДИТ 76

— начислена арендная плата за месяц;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76[url="http://www.rnk.ru/article_1961.html#_ftn4"][4]

— учтен НДС по арендной плате;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— перечислена арендная плата за месяц;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 194

— принят к вычету НДС по уплаченной арендной плате за текущий месяц.

Если участок земли организация взяла в аренду для строительства здания, то до окончания строительства и приема на учет объекта в качестве основного средства суммы арендных платежей отражаются по дебету счета 08 и формируют первоначальную стоимость здания.

Налоговый учет доходов от сдачи арендованного участка в субаренду
Арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды. Такой порядок установлен пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса. Причем за исключением случаев, установленных федеральными законами, согласие собственника земельного участка на это не требуется. Арендатор обязан лишь уведомить его о сдаче участка в субаренду. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом.

Арендная плата за земельные участки, сданные арендатором в субаренду на основании отдельно заключенного договора субаренды земельного участка или его части, отражается у него в составе доходов от сдачи имущества в аренду. Многие организации сдают земельные участки в субаренду на систематической основе (два раза и более в течение календарного года). В таком случае доходы от таких операций учитываются в составе доходов от реализации. Операции по сдаче земельного участка в субаренду, носящие разовый характер, учитываются в составе внереализационных доходов. Данная норма установлена пунктом 4 статьи 250 Налогового кодекса.

ПРИМЕР 3

ООО «Х» арендует земельный участок у ЗАО «Y». Арендная плата составляет 590 000 руб. в месяц (включая НДС — 90 000 руб.). Часть арендуемого участка ООО «Х» сдало в субаренду ООО «Z», заключив договор субаренды. Арендная плата по договору субаренды — 295 000 руб. в месяц (включая НДС — 45 000 руб.).

В налоговом и бухгалтерском учете ООО «Х» операции по договорам аренды и субаренды земельного участка отражаются следующим образом.

1. В налоговом учете ежемесячно отражается в составе прочих расходов начисленная арендодателю ЗАО «Y» арендная плата за землю в сумме 500 000 руб. (590 000 руб. – 90 000 руб.).

В бухгалтерском учете делаются следующие записи:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76

— 500 000 руб. — начислена плата по договору аренды за текущий месяц;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

— 90 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— 590 000 руб. — перечислена арендная плата;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

— 90 000 руб. — принят к вычету НДС по уплаченной арендной плате.

2. В налоговом учете ежемесячно в составе выручки отражается доход от сдачи в субаренду части земельного участка в сумме 250 000 руб. (295 000 руб. – 45 000 руб.).

В бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90

— 295 000 руб. — отражена выручка от передачи в субаренду части земельного участка;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68

— 45 000 руб. — начислен НДС с выручки от передачи в субаренду части участка.


Земельные платежи при приобретении или аренде зданий и сооружений
Нередко организации для ведения хозяйственной деятельности приобретают в собственность здание или сооружение. Являются ли они плательщиками земельного налога?

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Причем на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, если земля находилась у продавца здания на праве аренды и стороны договорились о переоформлении на покупателя права аренды земельного участка под приобретенным зданием, у покупателя возникает обязанность по исчислению арендной платы.

А что делать налогоплательщику, если нет документов, подтверждающих, что земельный участок под зданием был передан организации на условиях аренды?

Основанием для уплаты налога на землю, как уже отмечалось, является свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок и другие правоустанавливающие документы на земельный участок.

Многие полагают, что если документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, нет, то платить за землю не нужно. Однако в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса сказано следующее. Приобретая в собственность здания и сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, организация-покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка. Причем на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Следовательно, приобретая в собственность здание или сооружение, организация становится пользователем участка земли, занятой этими объектами, и плательщиком земельного налога. Причем налогоплательщиком она становится не с момента получения документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, а начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации права собственности на здание или сооружение.

Отсутствие же документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого землепользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога[5].

При аренде зданий и сооружений организации-арендатору, несомненно, потребуется хотя бы небольшая часть прилегающего земельного участка. Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования этими объектами недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята под эту недвижимость.

Следовательно, арендуя здания и сооружения, организация автоматически становится землепользователем.

Однако в договоре аренды недвижимости может быть не определено, что арендатору передается право на земельный участок. Тогда к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята под здание (сооружение) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Причем указанное право переходит на срок аренды здания или сооружения.

Как отмечалось, пользование землей в Российской Федерации является платным. Поскольку организация при аренде здания является фактическим землепользователем, а договором не установлена арендная плата за землю, за земельный участок придется заплатить налог на землю[6].

Чтобы избежать негативных налоговых последствий для арендаторов, в договорах аренды зданий и сооружений следует предусматривать, что стоимость арендной платы за недвижимость включает и стоимость арендной платы за землю. А также можно заключить и отдельный договор аренды земельного участка.


[1] Форма свидетельства о государственной регистрации утверждена постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[2] Коды бюджетной классификации для земельного налога установлены Федеральным законом от 15.08.96 № 115-ФЗ. Код бюджетной классификации земельного налога, уплачиваемого за земли городов и поселков, — 1050702, за земли сельскохозяйственного назначения — 1050701. С 2005 года приказом Минфина России от 27.08.2004 № 72н вводятся новые КБК.

[3] Форма налоговой декларации по земельному налогу и инструкция по ее заполнению утверждены приказом МНС России от 29.12.2003 № БГ-3-21/725.

[4] Данную запись нужно сделать в случае аренды земли у организаций и физических лиц. — Примеч. ред.

[5] Данная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 № 7486/01.

[6] Данная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.12.2002 № 5378/02.

User is offlineProfile CardPM
Go to the top of the page
+Quote Post
Admin
сообщение Dec 8 2011, 02:31 PM
Сообщение #2


Administrator
***

Группа: Admin
Сообщений: 8380
Регистрация: 29-July 03
Пользователь №: 1



Оценка рыночной стоимости земельных участков, паев, дач,коттеджей

ООО "АЛЕКС ПРАЙС"
Москва

(495)741 99 13
User is offlineProfile CardPM
Go to the top of the page
+Quote Post

Reply to this topicStart new topic
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0 -

 



- Упрощённая версия Сейчас: 16th December 2017 - 10:09 AM