IPB

Добро пожаловать, гость ( Вход | Регистрация )

 
Reply to this topicStart new topic
> Как правильно снять квартиру?
Admin
сообщение Jun 16 2009, 01:08 PM
Сообщение #1


Administrator
***

Группа: Admin
Сообщений: 8507
Регистрация: 29-July 03
Пользователь №: 1



Как правильно снять квартиру?
Чтобы избежать проблем как при поиске квартиры, так и при поиске жильцов, многие обращаются к профессионалам. Каков порядок работы клиента с риэлторской компанией? Сколько это стоит? И, самое главное, насколько это реально снижает риски? Где заканчивается ответственность риэлторов и начинается ответственность клиентов? Со всеми этими вопросами мы обратились в Управление аренды жилых помещений компании "Миэль-Недвижимость" - одной из крупнейших московских корпораций, работающих на рынке недвижимости. Заместитель директора управления Мария Жукова любезно ответила на все эти вопросы.

Итак, каков стандартный порядок работы с клиентом? Существует два варианта: клиент хочет квартиру либо снять, либо сдать. Рассмотрим эти варианты последовательно. Первый - снять квартиру. Работа с клиентом начинается с консультации. Сотрудник фирмы дает ему исчерпывающую информацию о состоянии соответствующего сектора рынка на сегодняшний день. Если перевести это на житейский язык, это означает, на что и за какие деньги клиент может реально рассчитывать, а также, сколько примерно времени займет поиск нужного ему варианта.

Далее выделяется агент, который занимается подбором вариантов квартиры необходимой клиенту и договаривается с хозяевами об осмотре квартир в удобное для клиента время. После подбора квартиры, удовлетворяющей требованиям клиента, агент производит проверку - смотрит все необходимые документы, выясняет, кто в этой квартире прописан и кто является собственником. Потом идет самое главное - составление договора. Юристами компании "Миэль-Недвижимость" разработан типовой договор. В данном договоре предусмотрены подписи не только собственника сдаваемого жилья, но и подписи всех сособственников и зарегистрированных в этой квартире лиц. Подписав договор, наймодатель и наниматель передают друг другу ключи и плату за найм квартиры, выплачивается оговоренный залог, а также комиссионные компании (обычно 100% от месячной стоимости найма).

Сдавать тоже можно по-разному
Вариант второй. Вы - наймодатель и обращаетесь в компанию "Миэль-Недвижимость". Опять-таки вам выдается полная информация о том, сколько вы можете получить за вашу квартиру и на каких условиях. Далее, агенты компании ищут с помощью базы данных потенциальных нанимателей вашей квартиры, звонят и договариваются о ее просмотре. В этом случае услуги компании вы не оплачиваете. Таковы на сегодняшний день правила игры.

Еще одна возможность - эксклюзивный договор между компанией "Миэль-Недвижимость" и наймодателем. В этом случае с вами работает специально выделенный агент, выясняет ваши пожелания в отношении будущих жильцов, и если запрос выглядит, скажем, так: "Нанимателем моей квартиры может быть бездетная супружеская пара коренных москвичей в возрасте за 50 лет", то это означает, что именно такого нанимателя компания будет искать и, в итоге, найдет. В случае заключения эксклюзивного договора наймодатель заплатит компании от 50 до 100% от месячной стоимости найма. Далее идет подписание договора (см. выше).

Риски. И как с ними бороться
Теперь ответ на главный вопрос - о рисках. При грамотной проверке, проводимой сотрудниками компании "Миэль-недвижимость", риск нарваться на мошенника, который, скажем, сдает не свою квартиру - практически нулевой. Но чисто теоретически такая возможность существует, поэтому нанимателю при заключении договора выдается гарантийный сертификат, действующий три месяца. И если мошенничество имеет место (а это обнаруживается, как правило, очень быстро), то компания выплачивает клиенту все затраченные им суммы, а с мошенником разбирается уже сама. Но этот процесс к клиенту не имеет уже никакого отношения.

Но кроме мошенников существуют еще "плохие" хозяева, а также "плохие" квартиросъемшики. И тут мы возвращаемся к договору. Он юристами компании "Миэль-недвижимость" проработан невероятно тщательно, и на первый взгляд содержит чрезмерное количество не очень существенных пунктов. Но только на первый взгляд, ибо весь опыт риэлторов говорит о том, что именно эти "несущественные" мелочи и являются поводом для большинства конфликтов.

Естественно, очень определенно прописываются финансовые моменты: сумма залога, штрафные санкции, сроки платежей. Конфликты, тем не менее, иногда возникают. В подавляющем большинстве случаев они носят, как ни странно, не принципиальный, а эмоциональный характер. До суда у клиентов "Миэль-недвижимости" ни разу не доходило. Почему? Открываем главу 35 Гражданского кодекса, целиком посвященную найму жилых помещений. Формулировка "если иное не предусмотрено договором" красной нитью проходит через большинство статей. В переводе с юридического это означает, что договор имеет приоритет перед ГК. К примеру, если вы наниматель и договор соблюдаете, то самый "непредсказуемый" хозяин выселить вас может только в судебном порядке (согласно ст. 671, ч.1 ГК), а участковому, которого хозяин имеет полное право позвать, вы имеете право просто не открыть дверь.

А вот если договор составлен непрофессионально и некоторые существенные пункты допускают возможность разночтения, то ситуация может быть действительно сложной, ибо в этом случае начинают "работать" гражданский, жилищный, семейный и прочие кодексы, имеющие, к сожалению, на сегодняшний день огромное количество "белых пятен".

Приводим простейший пример. Вы - наймодатель. В вашем договоре четко не указано, когда именно и как вам должны вносить деньги за найм. Наниматель деньги не платит и выезжать не желает. Смотрим Гражданский кодекс. С одной стороны, плата должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (ГК, ст. 682, ч.3), а с другой, при условии долгосрочной аренды, суд будет рассматривать ваше дело только после того, как наниматель не будет вам платить минимум шесть (!) месяцев (ГК ст. 687, ч. 2). Остается правоприменительная практика, и не факт, что она "повернется" именно в вашу сторону. И подобных неувязок - превеликое множество. Поэтому всегда нужно быть уверенным, что ваш договор правильно составлен и предусматривает все возможные осложнения.


User is offlineProfile CardPM
Go to the top of the page
+Quote Post

Reply to this topicStart new topic
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0 -

 



- Упрощённая версия Сейчас: 21st September 2019 - 05:35 AM