IPB

Добро пожаловать, гость ( Вход | Регистрация )

 
Reply to this topicStart new topic
> Методология исследования рынка недвижимости
Admin
сообщение Mar 23 2011, 08:15 AM
Сообщение #1


Administrator
***

Группа: Admin
Сообщений: 8507
Регистрация: 29-July 03
Пользователь №: 1



1. МЕТОДОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
- информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
- информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
- информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследования являются:
ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самыми общими целями - для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

СТРУКТУРАЦЕЛЕЙИЭТАПОВАНАЛИЗАРЫНКАНЕДВИЖИМОСТИ

Изображение

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

- ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

- конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

- активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

- ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка . Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30-35. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.

Они предназначены для:
  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
Разработанные формы разбиты на 4 категории:
  • категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
  • категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
  • категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).
Источниками данных для форм различной категории являются:
  • для категории 0 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 - то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статорганов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.
Кроме того, в 1997 году был завершен первый этап реализации Корпоративной Информационно-аналитической системы (КИнАС РГР) - создан автоматизированный рабочий комплекс (АРК) "Аналитик". Он обеспечивает статистическую обработку данных о предложении объектов недвижимости, спросе, сделках и позволяет рассчитать все показатели (индикаторы) рынка, характеризующие его состояние и динамику изменения. Практическая апробация комплекса была проведена на примере рынка жилья Москвы совместно с агентствами недвижимости "Мосжилцентр", "Миэль-Недвижимость", "Контакт-Недвижимость", РМЛС, "Вавилон", "Триумфальная арка", "Наша Москва", "ИнКом", представивших свои базы данных о предложениях квартир, спросе, эксклюзивных договорах, проведенных сделках.

Разработанная методология анализа рынка, формы представления данных получили широкое распространение. Они используются при обработке и публикации материалов (в частности, на ВЕБ-сайтах) Сибирским центром оценки (г. Новосибирск), Уральской палатой недвижимости (г. Екатеринбург), АН "Бэст-Риэлти ЛТД" (г. Омск), АН "Телец-Купец" (г. Хабаровск), Северо-восточной риэлторской компанией (г. Якутск), Воронежской ассоциацией риэлторов, Астраханской ассоциацией риэлторов, Пермской лигой риэлторов и оценщиков, АН "Недвижимость Калининграда", АН "Выбор" (г. Нижний Новгород), АН "В Добром" (г. Владимир), АН "АУРУМ" (г. Томск), АН "Ваш дом" (г. Волгодонск), агентством "Центр недвижимости" (г. Ульяновск), Тверским информационно-торговым агентством недвижимости (ТИТАН, г. Тверь), АН "Дом" (г. Барнаул), Рязанской финансово-строительной компанией и корпорацией "Ин-Тран" (г. Рязань), АН "Брянская недвижимость", и другими.

Основные положения методологии изложены в работах:
  1. Стерник Г.М. "Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)". РГР, - М. 1996;
  2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. "Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)". РГР, - М. 1997.
  3. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. - "Проблемы прогнозирования" №6, 1996, с. 115-138.
  4. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, 1997.
  5. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. - "Экономика и математические методы" том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
  6. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. Научный электронный журнал "Проблемы недвижимости" №1, 1999.
  7. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России - три рынка недвижимости. В кн. "Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации". -М., изд. "ЭПИКОН", 1999, с. 105-141.
В настоящей работе они развиты и конкретизированы на основе накопленного опыта исследований.
User is offlineProfile CardPM
Go to the top of the page
+Quote Post

Reply to this topicStart new topic
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0 -

 



- Упрощённая версия Сейчас: 16th July 2019 - 01:58 PM